대치·목동·중계·평촌 등 주요 학군지에서 전세 매물이 사실상 자취를 감췄습니다. 8만 가구가 넘는 아파트가 몰려 있는데 등록된 전세 매물은 600여 건뿐입니다. 왜 이런 일이 벌어졌는지, 실제 현황은 어느 정도인지 정리했습니다.
숫자로 보는 학군지 전세난
| 지역 | 총 가구수 | 전세 매물 없는 단지 비율 |
|---|---|---|
| 목동 | 25,335가구(88개 단지) | 62.5%(55개 단지) |
| 중계동 | 28,186가구(51개 단지) | 62.7%(32개 단지) |
| 4개 지역 합계 (대치·목동·중계·평촌) | 82,151가구(190개 단지) | 전세 매물 단 659건(1% 미만) |
단순히 매물이 적은 정도가 아니라, 1,000가구가 넘는 대단지에서조차 전세가 서너 건에 그치는 상황입니다. 목동신시가지1·2단지(1,640·1,882가구)는 각각 4건, 한신청구아파트(1,512가구)는 3건뿐이었습니다. 중계동에서는 1,800가구 규모의 중계주공2단지, 948가구의 건영3차 등이 전세 매물 '0건'을 기록했습니다.
왜 매물이 사라졌나- ·실거주 의무 강화 — 재건축 이주를 앞둔 대치동·목동 등에서 2년 실거주 의무가 강화되면서, 전세를 주던 집주인들이 직접 들어가 사는 쪽으로 돌아섰습니다.
- ·세제개편안 영향 — 정부가 발표한 2026년 세제개편안에 비거주 1주택자의 보유세를 확대하는 방향이 포함되면서, 세금 부담을 피하려 실거주를 택하는 집주인이 늘었습니다.
- ·공급 부족 — 학군지 특성상 신규 공급이 거의 없는 지역이라, 기존 매물이 줄면 곧바로 품귀로 이어집니다.
⚠️ 정부의 '실거주 의무 유예' 제도(2년 실거주 시작 시점을 기존 세입자의 계약 종료일까지 미뤄주는 제도)가 있지만, 이 역시 언젠가는 세입자가 집을 비워야 한다는 신호로 받아들여져 오히려 세입자들의 불안을 키우는 요인으로 지목되고 있습니다.
전세 대신 빌라로 눈 돌리는 사람들
전세 매물이 마르자 대체 수요가 빌라(다세대·연립주택) 시장으로 옮겨가는 현상도 뚜렷합니다. 목동에서는 올해 1~3월 빌라 매매가 347건 거래돼 전년 같은 기간(190건) 대비 82.6% 증가했습니다. 중계동 역시 같은 기간 빌라 매매가 128.6% 급증했습니다. 아파트 전세를 구하지 못한 학부모들이 학군은 유지하면서 대안으로 빌라를 선택하고 있는 것으로 풀이됩니다.
자주 묻는 질문Q. 이 4개 지역만 유독 심한 건가요?
학원가가 밀집한 대표 학군지 위주로 조사된 결과이며, 다른 학군지에서도 비슷한 흐름이 나타나고 있다는 분석이 있습니다. 다만 정도의 차이는 지역별로 다를 수 있습니다.
Q. 실거주 의무 유예를 받으면 계속 살 수 있나요?
계약 종료일까지는 유예되지만, 그 이후에는 집주인의 실거주 계획에 따라 재계약이 어려울 수 있습니다. 장기 거주를 원한다면 집주인과 미리 협의해두는 것이 안전합니다.
Q. 앞으로 더 나빠질까요?
세제개편안 시행 여부와 재건축 이주 일정에 따라 상황이 더 악화될 수 있다는 우려가 있지만, 정부의 추가 공급대책 발표 등 변수도 있어 지켜봐야 합니다.
※ 이 글은 2026년 8월 기준 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터 및 언론 보도(헤럴드경제, 아주경제 등)를 종합했으며, 시장 상황은 계속 변동될 수 있습니다.
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