2025년 10월 15일 부동산 대책으로 서울 25개 전 자치구가 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 한꺼번에 묶였습니다. 예전엔 강남3구·용산구만 해당됐던 가장 엄격한 청약 규제가 이제 서울 전역에 적용됩니다. 2026년 서울 아파트 청약을 준비한다면 꼭 알아야 할 조건들을 총정리했습니다.
⚠️ "강남3구·용산만 규제지역"이라는 정보를 보셨다면 오래된 내용입니다. 2025년 10월 15일 이후로는 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역(과천·광명·성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕시, 하남시)이 함께 규제지역으로 지정돼 있습니다.
투기과열지구, 조건이 가장 까다로워요
서울 전역이 투기과열지구인 만큼, 청약 1순위가 되려면 청약통장 가입 후 2년이 경과하고 24회 이상 납입해야 합니다. 또한 해당 지역에 2년 이상 거주해야 하고, 세대구성원 전원이 최근 5년 이내 다른 주택에 당첨된 사실이 없어야 합니다. 규제 이전이라면 수도권 비규제지역은 가입 1년, 비수도권은 6개월만 지나도 1순위가 됐지만, 지금 서울에서는 이 완화된 기준이 적용되지 않습니다.
가점제 3요소 — 총 84점 만점
| 무주택기간 | 0~32점 (만 30세부터 기산, 30세 이전 결혼 시 혼인신고일 기준) |
| 부양가족 수 | 0~35점 |
| 청약통장 가입기간 | 0~17점 |
1순위 자격을 얻은 사람이 워낙 많다 보니(전국 약 1,000만 명 수준), 실제 당첨은 이 가점제로 갈리는 경우가 대부분입니다. 특히 서울 인기 지역은 민영주택 일반공급에서 가점제 비율이 높게 적용돼, 가점 관리가 사실상 당첨의 핵심 변수입니다.
청약통장, 종류부터 확인하세요
현재는 국민주택·민영주택 모두 청약 가능한 '주택청약종합저축'이 사실상 표준입니다. 과거에 만든 청약저축(국민주택 전용)이나 청약예금·부금(민영주택 전용)을 그대로 쓰고 있다면 각각의 용도 제한을 다시 확인해야 합니다. 민영주택은 지역별·면적별로 정해진 예치금 기준도 청약 신청 전까지 채워야 1순위 자격이 인정됩니다.
이 시리즈에서 다룰 내용
아래 9가지 세부 조건을 각각 별도 글에서 자세히 다룰 예정입니다.
- ①서울 거주기간 — 얼마나 살아야 인정될까
- ②무주택기간 — 정확한 산정 기준
- ③청약통장 가입기간·납입횟수
- ④부양가족 수 — 가점 계산법
- ⑤1순위 조건 완전정리
- ⑥특별공급 조건(신혼부부·생애최초 등)
- ⑦무순위 청약 조건
- ⑧부부 중복청약, 이렇게 처리돼요
- ⑨2026년 부정청약 단속 강화
자주 묻는 질문
Q. 경기도도 서울과 똑같이 규제되나요?
경기도는 과천·광명·성남 등 12개 지역만 규제지역으로 지정돼 있어, 나머지 경기 지역은 서울보다 완화된 기준이 적용됩니다.
Q. 예전에 만든 청약통장도 그대로 쓸 수 있나요?
네, 다만 청약저축·청약예금·부금은 용도가 국민주택 또는 민영주택으로 제한돼 있어 본인이 원하는 주택 유형에 맞는지 확인해야 합니다.
Q. 규제지역이 다시 해제될 가능성도 있나요?
시장 상황에 따라 정부가 규제지역을 조정할 수 있어, 청약 계획이 있다면 국토교통부나 청약홈 공지를 주기적으로 확인하는 것이 안전합니다.
※ 이 글은 주택공급에 관한 규칙 및 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책, 2026년 기준 관련 정보를 종합했으며, 세부 기준은 정부 정책에 따라 변경될 수 있습니다. 정확한 내용은 청약홈(applyhome.co.kr)에서 확인하세요.
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