양도세 중과 5월에 부활했다더니, 2027년 다시 유예된다는데

2022년부터 4년간 유예됐던 다주택자 양도소득세 중과세가 2026년 5월 10일부터 다시 적용되고 있습니다. 여기에 8월 발표된 세제개편안에서는 2027~2029년에 걸친 단계적 완화 방안까지 논의되고 있어, 매도 시점에 따라 세부담이 크게 달라질 수 있습니다. 중과 재시행 배경부터 세율 구조, 절세를 위해 지금 확인해야 할 것까지 정리했습니다.

왜 다시 적용됐나 — 4년 유예의 끝

정부는 부동산 거래 활성화를 위해 2022년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과 적용을 한시적으로 배제해왔습니다. 이 조치의 적용 기한이 끝나면서, 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과세가 다시 적용되고 있습니다. 즉 같은 집을 팔아도 5월 9일까지 양도했다면 중과 없이 기본세율만 적용받았지만, 5월 10일 이후 양도했다면 중과세율이 얹어지는 구조입니다.

세율 구조 — 실효세율 최대 82.5%까지

기본세율	과세표준에 따라 6~45% 누진세율
2주택자 중과	기본세율 + 20%포인트
3주택 이상 중과	기본세율 + 30%포인트

여기에 장기보유특별공제가 배제된다는 점도 세부담을 크게 늘리는 요인입니다. 지방소득세(양도세의 10%)까지 합산하면 3주택 이상 보유자는 실효세율이 최대 82.5%에 이를 수 있습니다. 예를 들어 양도차익 5억원인 3주택자라면, 유예 기간에는 약 1억 5,000만원이던 세금이 중과 적용 후 약 3억 8,000만원까지 뛸 수 있어 시점에 따라 2억원 넘는 차이가 발생합니다.

8월 세제개편안, 뭐가 달라지나

정부는 2026년 세제개편안에서 양도세 중과를 2027년 한 해 다시 유예한 뒤, 2028~2029년에 걸쳐 단계적으로 완화 시행한 뒤 2029년부터 현행 중과 수준으로 복귀시키는 방안을 제시했습니다. 이는 중과 제도를 없애는 것이 아니라, 다주택자에게 일정 기간 매도할 기회를 주는 취지로 정부는 설명하고 있습니다. 다만 이 방안은 아직 국회 논의 중으로, 최종 통과 여부와 시행령·시행규칙 내용까지 확인해야 실제 적용 여부를 알 수 있습니다.

절세를 위해 검토되는 방법들

일부 다주택자 사이에서는 양도 전 건축물 용도를 주택에서 근린생활시설이나 상가·사무실로 변경해, 양도 시점에는 주택이 아닌 상태로 만드는 절세 방법이 검토되고 있습니다. 주택 외 건물은 장기보유특별공제를 계산할 때 취득일부터 양도일까지의 보유기간을 그대로 인정받을 수 있어, 오래 보유한 주택을 용도변경한 뒤 양도하면 과거 보유기간까지 공제에 활용할 여지가 생기기 때문입니다. 다만 이는 건축물 용도변경 절차와 비용, 이후 실사용 요건 등을 함께 따져야 하는 복잡한 전략이라, 실행 전 세무 전문가와 개별 상담을 거치는 것이 안전합니다.

지금 확인해야 할 것

• ·보유 주택이 조정대상지역 내 중과대상인지부터 확인하기
• ·일시적 2주택, 상속주택 등 중과 배제 요건에 해당하는지 점검하기
• ·보유 주택이 여러 채라면 매도 순서에 따라 세부담이 달라질 수 있어 순서 전략 검토하기
• ·세제개편안의 국회 통과 여부를 지속적으로 확인하기

자주 묻는 질문

※ 이 글은 소득세법 및 2026년 세제개편안, 2026년 9월 기준 언론 보도(한국경제 등)를 종합했으며, 세부 내용은 국회 논의 결과에 따라 변경될 수 있습니다. 개인별 정확한 세액과 절세 전략은 세무 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.