2027년 1월 1일부터 시행됩니다. 지금 당장 적용되는 규제는 아니며, 그 전까지는 기존 기준이 유지됩니다.
전세대출 금지 대상 — 3가지 조건 모두 해당해야 합니다- ①수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자(부부 합산 기준)
- ②해당 주택을 다른 사람에게 임대(세)를 주고 있음
- ③본인과 배우자 모두 그 주택에 실거주한 이력이 전혀 없음(주민등록상 주소를 이전한 적이 없음)
전세를 낀 채 집을 사두고, 본인은 다른 집에 전세로 사는 방식을 흔히 '갭투자'라고 부릅니다. 이번 규제는 세입자의 전세보증금을 지렛대 삼아 집을 산 사람이, 정작 본인은 전세대출까지 받아 다른 곳에 사는 이중 구조를 막겠다는 취지입니다. 즉 집을 산 목적이 실거주가 아니라 투기적 자산 증식으로 보인다면, 그 사람에게는 전세대출 보증을 아예 내주지 않겠다는 것입니다.
예외로 인정되는 경우- ·토지거래허가구역에서 세입자가 있는 주택을 매수해, 법적 의무에 따라 실거주가 예정된 경우
- ·임대차 계약을 승계하는 조건으로 매수해 기존 세입자의 계약이 아직 끝나지 않아 실거주하지 못하는 경우(계약 종료일까지 유예)
- ·임대인이 보증금을 돌려주지 않아 대출 상환이 어려운 경우
- ·그 밖에 비거주 사유가 불가피하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정하는 경우
마지막 항목은 은행이 개별 사정을 보고 자율적으로 판단할 수 있는 여지를 열어둔 것입니다. 직장이나 자녀 교육 문제로 다른 곳에 살고 있는 실수요자라면 이 예외 조항을 통해 구제받을 가능성이 있습니다.
보증비율도 낮아집니다 (전 1주택자 공통)| 구분 | 현재 | 2027년 1월부터 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 | 80% | 70% |
| 그 외 지역 | 90% | 80% |
이 보증비율 축소는 거주 여부와 무관하게 모든 1주택자에게 적용됩니다. 무주택자의 보증비율은 현행대로 유지됩니다.
세입자에게는 어떤 영향이 있을까이번 규제는 집주인(1주택자)의 전세대출을 제한하는 것이라, 일반 무주택 세입자가 전세를 얻을 때 받는 전세대출과는 직접적인 관련이 없습니다. 다만 갭투자 목적의 매물이 줄어들면 시장에 나오는 전세 매물 자체가 감소할 가능성이 있어, 이미 진행 중인 학군지 전세난과 맞물려 매물 부족이 더 심해질 수 있다는 우려도 나옵니다.
자주 묻는 질문※ 이 글은 2026년 8월 13일 금융위원회 발표 및 언론 보도(경향신문, 파이낸셜뉴스, 디지털타임스, 아시아경제 등)를 종합했으며, 세부 시행 지침은 변경될 수 있습니다. 정확한 내용은 금융위원회 또는 이용 은행에서 확인하세요.
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